Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenici inşaat yapacak, buna karşılık arsa sahipleri de sözleşmede gösterilen seviyeler geldiğinde hak edilen arsa paylarını devredecekse; sözleşme konusu iş niteliği gereği yıllara yayıldığı için sözleşme ilişkisi, tarafları uzunca bir süre bağlayacak demektir. Tarafların bu uzun sürede birbirlerine güven duymaları, sözleşmenin ifa ile sonuçlandırılması için zorunludur. Taraflar işin başlangıç aşamasında birbirlerine karşı olan güven duygusunu yitirmişlerse, onlardan sözleşmenin ifasını istemek ve beklemek iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz. Bu durumda, sözleşme ilişkisi tasfiye edilerek sonuçlandırılması gerekir.
Tasfiyeden amaç; şayet yüklenicinin arsa sahibinin malvarlığına geçirdiği bir değer varsa bunun geri verilmesi, buna karşılık arsa sahibi de yükleniciye bir kısım tapu devretmişse bunlar saptanarak arsa sahibine geri verilmesi sağlanmalıdır. Zira iş tasfiyeyle sonuçlanacağından bunlar karşı tarafın malvarlığında kaldığı sürece haksız zenginleşmeye neden olur.
Yüklenicinin hak ettiği iş bedeli, şayet mevcut inşaatlar arsa sahibinin işine yarayacaksa, fesih iradesinin ulaştığı tarihe, dava açmak için geçecek makul bir süre eklenerek bulunacak tarihe göre hesaplanacaktır.
Hüküm altına alınan inşaat bedeli davanın açıldığı tarih esas alınarak belirlenemez.
Tasfiye yapılırken, inşaatın arsa sahibinin malvarlığında bir değer yaratıp yaratmadığını saptamak, şayet mevcut inşaat arsa sahibinin haksız zenginleşmesine neden oluyorsa, bunların bedelini hesaplamak, arsa sahibinin yükleniciye geçirdiği tapu varsa bu tapu kayıtlarının da arsa sahibine geri verilmesini sağlamak gerekir.
Sözleşmeden dönüldüğünde geriye etkili sonuç doğar: Taraflar haksız olarak zenginleşeceklerinden aldıklarını karşı tarafa geri vermek yükümlülüğündedir. Bu durumda yüklenici sözleşmenin bozulmasının haklı olup olmadığına bakılmaksızın gerçekleştirdiği yasal imalâtların dönme iradelerinin birleştiği ya da dönmeye (feshe) ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarihteki mahalli piyasa rayiçleri ile bedelini arsa sahibinden isteyebilecektir.
Yüklenicinin gerçekleştirdiği yasal ve imar mevzuatına uygun iş ve imalâtların (sözleşmenin bozulmasının kesinleştiği tarih itibariyle) mahalli piyasa rayiçleri ile bedeli hesaplanacaktır.
Hesap yapılırken, yüklenici kârı ve KDV ayrıca eklenmeyecektir. Çünkü mahalli piyasa rayiçleri içinde hem KDV hem de yüklenici kârı vardır.
Yüklenici geçersiz/yalın/sözlü bir sözleşmeyle yapmakta olduğu inşaattan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmışsa, yüklenicinin hak kazanmadığı bir alacağı üçüncü kişilere devretmiş olması onlara hak sağlamayacağından, üçüncü kişilere devredilen tapuların iptali gerekir.
Üçüncü kişilerin ödemiş oldukları satış bedelini yükleniciden istemeleri olağan ve doğal bir durumdur. Üçüncü kişiler, bağımsız bölümlere artı değer kazandırmışlarsa, bunların bedelini namına tasarrufta bulundukları arsa sahiplerinden vekâletsiz işgörme hükümlerine göre isteyebilirler.
Burada yükleniciden istenebilecek bedel, haksız zenginleşmenin meydana geldiği ve vekâletsiz tasarrufta bulunulduğu öne sürülen tarihlerdeki bedellerdir.
Arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile yükleniciye verdiği arsa üzerine yapılan binadan yüklenicinin daire sattığını, ancak yüklenicinin işleri yarım bırakıp gittiğini ve bu işleri kendisinin tamamlayarak yapı kullanma izni aldığını öne sürüp, yaptığı masraflardan yüklenicinin daire sattığı kişilerin paylarına düşen kısmın tahsilini istemişse; arsa sahiplerinin bu savlarını kanıtlaması koşuluyla, yüklenicinin yarım bırakıp gittiği inşaatta masraf yaparak eksiklikleri tamamlayıp yapı kullanma izni almasından dolayı davalıların payları oranında haksız zenginleştiklerinin kabulü gerekir.
Götürü bedelli bir sözleşmede yüklenicinin hakettiği iş bedelinin, gerçekleşen imalatın toplam işe göre fiziki oranını bularak ve bunu götürü bedele oranlayarak hesaplanması gerekir.
Bu yolla elde edilen iş bedelinin, toplam ödemeden mahsubuyla, fazla ödemenin varlığı halinde, bunun arsa sahibinden, nedensiz zenginleşme oluşturacağından, tahsiline karar verilmesi gerekir.
Sözleşme yalın biçimde yapıldığı için geçersiz olsa bile taraflar verdiklerini nedensiz zenginleşme hükümlerine göre geri alabilirler. Ancak yüklenicinin bu bedele hak kazanabilmesi için yapının kaçak olmaması ya da yasal duruma getirilebilir olması gerekir. Yapının yasal duruma getirilmesi bedelinin de hak edilen bedelden mahsubu gerekir.
Sözleşme geçersiz olsa bile, yüklenici sözleşme konusu taşınmazı imar parseli haline getirmişse, bu durum iş sahibinin de yararına olduğu için bunun bedeli iş sahibinden istenebilir.
Sözleşme geçersiz ise, iş sahibi geçersiz sözleşmeye dayanarak alacak isteğinde bulunamaz. Sözleşmenin geçersiz olması halinde hukuki ilişkinin nedensiz edinme kurallarına göre tasfiyesi, yani malvarlığında oluşan haksız artışların karşılıklı geri verilmesi gerekir.