1. Giriş: İmar Hukukunda Hukuki Güvenlik ve İdari İstikrar İlişkisi
İmar planları, idari yargı nezdinde genel düzenleyici işlem niteliğinde olsa da, müteahhit ve yatırımcılar için milyarlarca liralık sermayenin ve mülkiyet hakkının hukuki zeminini oluşturur. Bu planların iptali, sadece kağıt üzerinde bir teknik değişiklik değil, hukuk devleti ilkesinin sarsılması anlamına gelen bir "hukuki deprem" mahiyetindedir. Bu noktada "hukuki güvenlik" ilkesi, yatırımcılar için bir savunma kalkanı işlevi görmelidir. Müteahhit, devletin verdiği yapı ruhsatına güvenerek yola çıktığında, idarenin kendi hatasından kaynaklanan plan iptallerinin bedelini doğrudan ödemek zorunda bırakılmamalıdır.
Gayrimenkul hukukunun temel direği olan "kazanılmış hak" (müktesep hak), Sevda Gültekin Göktolga’nın akademik perspektifinde vurgulandığı üzere; doğumu anında hukuka uygun olarak tamamlanmış ve lehte sonuçlar doğurmuş statülerin, mevzuat değişse dahi korunmasını ifade eder. Danıştay 4. Dairesi (2023/8075 E.) bu hakkı bireysel işlemle somutlaşmış durumlar olarak tanımlarken; Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatlarıyla da desteklenen "Haklı Beklenti" (Legitimate Expectation) kavramı, yatırımcının idarenin süre gelen uygulamalarına duyduğu güvenin korunmasını emreder. Ancak burada kritik bir ayrım mevcuttur: Ruhsatın alınması hakkın "somutlaşması" için yeterli olsa da, tam bir hukuki koruma için hakkın "tamamlanmış olma" (fiili gerçekleşme) unsuruna ihtiyaç duyulmaktadır. Bu rehber, özellikle Danıştay 6. ve 14. Daireleri arasındaki "içtihat krizi" ekseninde, yatırımcıların bu belirsiz süreci nasıl yönetmesi gerektiğini analiz etmektedir.
--------------------------------------------------------------------------------
2. İnşaatın Tedbiren Durdurulması ve Yapı Tatil Zaptı Süreci
İmar planının iptali veya yürütmenin durdurulması kararı idareye tebliğ edildiğinde, İYUK Madde 28 uyarınca idarenin en geç 30 gün içinde kararın gereğini yerine getirme zorunluluğu başlar. Bu aşamada inşaat sahasına gelinerek "mühürleme" işlemi yapılması kaçınılmazdır.
Yapı Tatil Zaptı: Bir "Fotoğraf" ve Delil Niteliği 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi kapsamında düzenlenen "Yapı Tatil Zaptı", inşaatın o anki durumunu sabitleyen bir belge niteliğindedir. İmar planının iptali sonrasında Belediye Başkanlıklarınca düzenlenen ve sonrasında müteahhitlere tebliğ edilen resmi yazılarda görüleceği üzere; mahkeme kararı yahut başka sebepler doğrultusunda imar planların iptali, inşaatın "mevcut durum tespiti" yapılarak durdurulmasını zorunlu kılar.
- Stratejik Hamle: Müteahhitler, Yapı Tatil Zaptı'nda yapının fiziksel seviyesinin (kaç kat bittiği, çatının kapalı olup olmadığı, doğramaların takılıp takılmadığı) en ince ayrıntısına kadar yazıldığından emin olmalıdır. Yapı Tatil Zaptı'nda belirtilen "A ve B blok, 2 katlı yapı, çatı bitmiş" ibaresi gibi somut veriler, ilerideki kazanılmış hak davasının temelini oluşturacaktır.
- İdari Yargılama Öncesi Tespit: İdarenin zaptıyla yetinilmeyip, ivedilikle Sulh Hukuk Mahkemesi kanalıyla "delil tespiti" yaptırılmalı; inşaatın mühürleme anındaki gerçekleşme oranı (hakediş seviyesi) resmiyet kazanmalıdır.
--------------------------------------------------------------------------------
3. %65 ve Üzeri Tamamlanma Seviyesinde Kazanılmış Hak Analizi
İnşaatın seviyesi, yargının koruma kalkanının genişliğini belirler. Yaygın kanaatin aksine, kazanılmış hak için %90 seviyesi mutlak şart değildir. Ankara BİM 5. İDD (2022/1490 E.) kararında açıkça belirtildiği üzere, %65 seviyesine ulaşmış (kaba inşaatı bitmiş ve çatısı kapatılmış) bir yapı, artık mülkiyet hakkı kapsamında korunmaya değer bir aşamadadır.
Ancak bu noktada Danıştay içtihatlarındaki temel çatışmayı anlamak, strateji kurgulamak için hayati önemdedir:
|
Yaklaşım Türü |
Karar Merci |
Kazanılmış Hak Kabulü |
Temel Gerekçe |
|
Fiili Durum Odaklı |
Danıştay 6. Daire (E: 2003/6692) |
EVET (Koruma Odaklı) |
İyi niyetli müteahhidin ruhsatına güvenerek bitirdiği veya kaba inşaatını tamamladığı kısımlar, "idari istikrar" gereği yıkılamaz. |
|
Hukuka Uygunluk ve Tazminat Odaklı |
Kapatılan 14. Daire (E: 2015/10132) |
HAYIR (Yıkım + Tazminat) |
Kamu yararı ve imar düzeni üstündür; iptal edilen plandan hak doğmaz. Çözüm, yapıyı korumak değil, idarenin kusuru nedeniyle oluşan "taşınmaz bedelini" ödemektir. |
Stratejik Not: Günümüzde 6. Daire, 14. Daire'nin "Tazminat Odaklı" görüşüne yaklaşmıştır. Eğer bina yeni plana hiçbir şekilde uyumlandırılamıyorsa, strateji "binayı yaşatmak"tan "idareye tam pazar değerini ödettirmek" noktasına evrilmelidir.
--------------------------------------------------------------------------------
4. Yeni İmar Planına Uygunluk Denetimi ve İzlenecek Hukuki Yollar
Plan iptali sonrası idare yeni bir plan yapmak zorundadır. Müteahhit bu süreçte pasif beklememeli, yeni planın askı sürecini "hukuki silah" olarak kullanmalıdır.
Senaryo A: Yapının Yeni Plana Uygunluğu (Tadilat Süreci)
Yeni plan, mevcut yapının emsal veya yüksekliğine engel teşkil etmiyorsa, "tadilat ruhsatı" başvurusu ile mühür kaldırılmalı ve inşaatın tamamlanmasına izin verilmelidir.
Senaryo B: Yapının Yeni Plana Aykırılığı (Tam Yargı Davası)
Yapı yeni plana aykırıysa, idarenin "hizmet kusuru" (Danıştay 14. Daire 2011/14794 E.) devreye girer. Müteahhit iyi niyetli ise, hatalı ruhsat veren idare, yapının yıkımı öncesinde "gerçek ve kesinleşmiş zararı" (proje maliyetleri, inşaat bedeli ve faizi) tazmin etmekle yükümlüdür.
- Kritik Uyarı: Eğer ruhsatın verilmesinde müteahhidin hilesi, yalan beyanı veya idareyi yanıltması söz konusuysa (Danıştay İBK 1973/14 K.), kazanılmış haktan söz edilemez ve idare herhangi bir tazminat ödemeden yıkım yapabilir. Ayrıca, ruhsatta "Açık Hata" (Gross Error) varsa, idare 30-60 günlük sürelerle bağlı kalmaksızın ruhsatı her zaman geri alabilir.
--------------------------------------------------------------------------------
5. Sonuç: Müteahhitler İçin Stratejik Aksiyon Planı
İmar hukukunda kazanılmış hak, pasif bir bekleyişle değil, aktif bir hukuki mücadeleyle korunur. Yatırımcıların süreci yönetirken şu 5 taktik adımı izlemesi elzemdir:
- İdari Yargılama Öncesi İvedilikle Tespit Davası: Şantiyenin mühürlendiği gün, mahkeme kanalıyla fiziksel seviye tespiti yaptırarak "kazanılmış hak" sınırınızı kesinleştirin.
- İYUK 28 Kapsamında 30 Günlük Süre Takibi: İdarenin mahkeme kararını uygulama biçimini denetleyin; kararın tebliğinden önce yapılan mühürlemeler veya gereğinden fazla beklemeler "hizmet kusuru" doğurur.
- Yeni Planın Askı Sürecine Müdahale: Yeni plan kararları askıya çıktığında, yapının mevcut durumunu koruyacak şekilde itirazlarda bulunun ve gerekirse plan iptal davası açın.
- Tazminat Haklarının Saklı Tutulması ve Tam Yargı Hazırlığı: "Hizmet Kusuru" ilkesine dayanarak, finansal kaybın rücu edilmesi için piyasa rayiç değerleri üzerinden tazminat dosyası kurgulayın.
- İyiniyet Karinesinin Belgelenmesi: Ruhsat sürecinde idareye sunulan tüm belgelerin gerçekliği üzerinden "dürüstlük kuralı"na uygun hareket ettiğinizi belgeleyerek 1973/14 K. sayılı İBK'nın yıkıcı etkisinden korunun.
Gayrimenkul ve imar hukukunun bu teknik labirentinde, uzman hukuki destek sadece risk yönetimi değil, yatırımın pazar değerini koruyan finansal bir zorunluluktur.
Av. Üsame Gürhan BABAYİĞİT Gayrimenkul ve İdare Hukuku Avukatı